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Haftung gewerblicher Verkäufer und Bauträger

Einbehalt von Kaufpreisraten wegen Mängeln bei Zahlungsplan im Bauträgervertrag
BGH, Urteil vom 27.10.2011

Weist die im Rahmen eines Bauträgervertrages neu errichtete Wohnung Mängel auf, kann der Erwerber dem Bauträger gegenüber die Bezahlung des fälligen Kaufpreises in Höhe eines Betrages verweigern, welcher dem doppelten Betrag der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Kosten entspricht (§ 641 III BGB). Der BGH hatte sich in diesem Zusammenhang mit der Frage zu befassen, ob dies auch gilt, wenn in dem Bauträgervertrag ein Zahlungsplan vereinbart worden ist, nach dem der Kaufpreis in, betragsmäßig oder prozentual angegebenen, Raten nach Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte fällig wird. Im entschiedenen Fall war nach dem, insoweit typischen, Bauträgervertrag die vorletzte Rate nach Bezugsfertigkeit und die letzte Rate nach vollständiger Fertigstellung zu zahlen. Trotz der vorhandenen Mängel war die Wohnung bezugsfertig. Das OLG München war deshalb der Auffassung, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Erwerbers an dem Kaufpreis nur noch in Höhe der letzten „Fertigstellungsrate" besteht. Insoweit beinhalte die Vereinbarung des Zahlungsplans eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 641 III BGB. Dieser Auffassung ist der BGH in seinem Revisionsurteil nicht gefolgt. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass eine Beschränkung des Zurückbehaltungsrechts auf die letzte „Fertigstellungsrate" dazu führen könnte, dass der Erwerber im Einzelfall nicht nur daran gehindert sein könnte, den doppelten Betrag der tatsächlich erforderlichen Mangelbeseitigungskosten zurückzubehalten, sondern im Einzelfall sogar nur einen Betrag zurückbehalten könnte, der noch unter den (einfachen) tatsächlichen Mangelbeseitigungskosten liege. Dies steht nach Auffassung des BGH dem Zweck des § 641 III BGB, dem Erwerber ein Druckmittel in die Hand zu geben, um den Bauträger zu einer ordnungsgemäßen Erfüllung des Vertrages anzuhalten, entgegen. Der Erwerber kann daher im Ergebnis den doppelten Betrag der für die Mangelbeseitigung erforderlichen Kosten auch dann zurückbehalten, wenn dieser über der letzten „Fertigstellungsrate" liegt und alle vorherigen Kaufpreisraten mit der Herstellung der entsprechenden Bauabschnitte bereits fällig geworden sind.


Aufrechnung gegen Kaufpreisanspruch des Bauträgers mit verjährtem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln
OLG München, Urteil vom 06.12.2011

Im entschiedenen Fall haben die Erwerber gegen einen Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des restlichen Kaufpreises die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln des Objektes erklärt. Dies ist grundsätzlich möglich. Die Besonderheit des Falles lag hier darin, dass die Erwerber die Aufrechnung erst in dem Berufungsverfahren vor dem OLG München erklärt haben und der Schadensersatzanspruch zu diesem Zeitpunkt bereits verjährt war. Dennoch war die Aufrechnung wirksam, da der Schadensersatzanspruch nur auf die Mängel gestützt wurde, die bereits in der ersten Instanz festgestellt worden sind. Aus diesem Grund war der Schadensersatzanspruch bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist entstanden, sodass die erst danach erfolgte Aufrechnungserklärung unschädlich war (§ 215 BGB), und auch noch in der zweiten Instanz erklärt werden konnte, da es sich insoweit nicht um ein - nur im Ausnahmefall zulässiges - neues Verteidigungsmittel gegen die Klageforderung handelte (§ 531 I ZPO).


Unwirksamkeit der Bevollmächtigung eines vom Bauträger zu bestimmenden Dritten zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums
OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011

Der Entscheidung lag eine Klage der Erwerber auf Zahlung von Schadensersatz wegen Mängeln an dem von dem Bauträger errichteten Objekt zu Grunde. Hiergegen wendete der Bauträger ein, dass der Schadensersatzanspruch bereits verjährt sei, weil die Abnahme des Objektes bereits am 25.05.2000 erfolgt und damit die 5-jährige Gewährleistungsfrist bei Erhebung der Klage mit Schriftsatz vom 15.05.2008 bereits abgelaufen sei. Dem folgte das OLG Karlsruhe aus den folgenden Gründen nicht. Der Bauträgervertrag enthielt eine Formularklausel, nach der die Abnahme nicht von den Erwerbern selbst, sondern von einem - durch den Bauträger zu bestimmenden - Dritten vorzunehmen war. Hierin sah das OLG Karlsruhe eine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung der Erwerber, da diese faktisch keine Möglichkeit hatten, eine Abnahme trotz etwaiger Mängel zu verhindern, weil die Entscheidung über die Abnahme durch das Bestimmungsrecht des Bauträgers faktisch in dessen Hand lag. Da somit eine wirksame Abnahme durch den von dem Bauträger bestimmten Dritten nicht vorlag, war die Verjährungsfrist für die Gewährleistungsrechte der Erwerber noch gar nicht angelaufen, sodass eine Verjährung des Schadensersatzanspruches noch nicht eingetreten war. Danach kann bei entsprechender Gestaltung des Bauträgervertrages die 5-jährige Verjährungsfrist für die Gewährleistungsansprüche der Erwerber auch noch Jahre nach der „Abnahme" nicht zu laufen begonnen haben, sodass der Bauträger auch noch über die Dauer von 5 Jahren nach der Übergabe hinaus zur Gewährleistung verpflichtet sein kann.


Unwirksamkeit eines Haftungsausschlusses für Schäden durch eine verspätete Fertigstellung des Objektes
OLG München, Urteil vom 15.11.2011

Im entschiedenen Fall haben die Erwerber einen Nutzungsausfall wegen einer Überschreitung des Fertigstellungstermins gegen den Bauträger geltend gemacht. Dieser hielt den Erwerbern eine Formularklausel aus dem Bauträgervertrag entgegen, nach der die Haftung des Bauträgers für Schäden wegen einer Überschreitung des Fertigstellungstermins auf eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Verzögerung beschränkt war. Nach Auffassung des OLG München war diese jedoch unwirksam, da sie die Erwerber unangemessen benachteilige. Zur Begründung führte das OLG aus, dass die Erwerber im Hinblick auf die wegen des Umzuges zu treffenden Dispositionen in besonderem Maße auf die Einhaltung des vereinbarten Fertigstellungstermins angewiesen waren, während der Bauträger durch eine knapp kalkulierte Fertigstellungszeit Erwerber akquirieren konnte, ohne aufgrund des Haftungsausschlusses Nachteile in Form von Ersatzansprüchen der Erwerber bei einer Überschreitung des Fertigstellungstermins befürchten zu müssen. Der Bauträger wurde daher im Ergebnis zur Zahlung eines Nutzungsausfalles verurteilt.

Verlängerte Gewährleistung des Bauträgers für Mängel bei fehlender Überwachung des Subunternehmers
OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.05.2011

Der Erwerber hatte Ende 2007 eine Klage auf Zahlung von Schadensersatz gegen den Bauträger erhoben. Dieser wendete Verjährung ein, da die Abnahme bereits am 04.03.2002 erfolgt war und somit die Verjährungsfrist von 5 Jahren ab Abnahme (§ 634 a I, II BGB) bereits abgelaufen sei. Dem folgte das OLG Düsseldorf aus den folgenden Gründen nicht. Im Fall einer arglistigen Täuschung des Erwerbers über das Vorliegen von Mängeln gilt eine abweichende Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Ende des Jahres, in welchem dem Erwerber die entstandenen Mängel bekannt geworden sind, sofern hiernach die Verjährung später eintritt (§§ 634 a III, 195, 199 BGB). Auf die Abnahme kommt es insoweit nicht mehr an. Einer arglistigen Täuschung gleichgestellt ist der Fall, dass der Bauträger keine Maßnahmen trifft, um von Subunternehmern verursachte Mängel feststellen zu können. Allerdings gilt das nur dann, wenn dieses sogenannte „Organisationsverschulden" derart schwer wiegt, dass der Bauträger geradezu die Augen davor verschließt, dass seine Organisation die Feststellung von Mängeln durch Subunternehmer unmöglich macht, und bei einer ordnungsgemäßen Organisation die Mängel festgestellt worden wären. Diese Voraussetzungen hat das OLG im vorliegenden Fall bejaht, weil der Bauträger die von ihm eingesetzten Subunternehmer weder selbst überwacht noch für eine Überwachung durch Dritte (etwa einen Architekten) gesorgt hatte und der von dem Subunternehmer verursachte streitgegenständliche Mangel bei einer Überwachung der Arbeiten nach den Feststellungen eines Sachverständigen ohne Weiteres aufgefallen wäre. Somit begann die Verjährungsfrist im vorliegenden Fall erst am 31.12.2007 zu laufen, sodass bei Erhebung der Klage Ende 2007 die Verjährung noch nicht eingetreten war.


Unwirksamer Haftungsausschluss durch Abtretung der Gewährleistungsrechte an den Erwerber
OLG Köln, Urteil vom 23.02.2011

Im entschiedenen Fall trat der Veräußerer dem durch den Erwerber geltend gemachten Schadensersatzanspruch unter Verweis auf einen in dem Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss entgegen. Dieser war nach Auffassung des OLG Köln jedoch unwirksam. Der Kaufvertrag sah insoweit vor, dass die „Gewährleistung" für das neu errichtete Gebäude „5 Jahre ab Datum der Schlussrechnung der ausführenden Handwerker" betragen soll und insoweit der Verkäufer seine Gewährleistungsansprüche gegenüber den ausführenden Handwerkern an den Erwerber abtritt. Diese Regelung war nach Auffassung des OLG aus den folgenden Gründen unwirksam. Zwar handelte es sich nicht um eine Formularklausel, sodass deren Wirksamkeit nicht der Klauselkontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterlag. Allerdings musste sich die Vereinbarung an der allgemeinen Regelung des § 242 BGB messen lassen. Danach ist eine entsprechende Klausel, die nicht lediglich eine zeitliche Begrenzung, sondern, wie im vorliegenden Fall, einen vollständigen Ausschluss der Haftung des Veräußerers bedeutet (verpflichtet sind nach dem Inhalt der Regelung nur noch die ausführenden Handwerker) nach der Rechtsprechung nur wirksam, wenn der Erwerber nicht nur den Inhalt der Regelung zur Kenntnis genommen hat, sondern auch umfassend über deren wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung aufgeklärt worden ist. Dies war hier nicht der Fall, da der Erwerber lediglich den Inhalt der formelhaften Regelung zur Kenntnis genommen hatte, diesem jedoch nicht bewusst war, wann die jeweilige Schlussrechnung gestellt worden ist, dass mit dem Abstellen auf das Datum der Schlussrechnung eine Haftungsbeschränkung auch gegenüber den ausführenden Handwerkern zu sehen ist, weil nach dem Gesetz die Verjährungsfrist erst mit der Abnahme zu laufen beginnt oder dass der Erwerber keine Rechte gegenüber dem Veräußerer geltend machen kann, wenn dieser den Handwerkern falsche Vorgaben gemacht hat und deshalb ein Mangel entstanden ist (sog. Planungsfehler). Eine umfassende Aufklärung über die Bedeutung des Haftungsausschlusses durch Abtretung der Gewährleistungsansprüche des Veräußerers gegen die ausführenden Handwerker an den Erwerber war somit nicht gegeben, sodass der Haftungsausschluss unwirksam war.


Haftung für Mängel am Gebäude bei Auseinanderfallen von Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer
OLG Hamm, Urteil vom 22.12.2011

Im Rahmen eines Bauträgervertrages verpflichtet sich typischerweise der Eigentümer eines Grundstückes, dieses zu bebauen und anschließend das Eigentum an dem Grundstück mit dem neu errichteten Gebäude an den Erwerber zu übertragen. Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer sind danach in der Regel identisch. Dem entschiedenen Fall lag dem entgegen die folgende Besonderheit zu Grunde: Die spätere Beklagte zu 2 war Eigentümerin eines mit einem Rohbau bebauten Grundstückes. Die spätere Beklagte zu 1 betätigte sich als Bauträger. Bei den Beklagten handelte es sich um unterschiedliche (Rechts)Personen. Die Erwerber schlossen mit den Beklagten einen Vertrag, nachdem die Beklagte zu 2 das Grundstück mit Rohbau an die Erwerber verkaufte. Hierfür wurde in dem Vertrag zu Gunsten der Beklagten zu 2 ein Gewährleistungsausschluss vereinbart. Die Beklagte zu 1 verpflichtete sich zur Fertigstellung des Rohbaus. Insoweit sah der Vertrag vor, dass die Beklagte zu 1 für das (gesamte) Gebäude nach den gesetzlichen Vorschriften zur Gewährleistung verpflichtet war. Nach Übernahme des Grundstückes mit dem fertig gestellten Gebäude traten im Keller des Gebäudes Feuchtigkeitsschäden auf. Die Erwerber nahmen deshalb beide Beklagte auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der Mängel in Anspruch. Das LG Essen als Vorinstanz gab der Klage nur gegen die Beklagte zu 1 statt. Mit der Berufung vor dem OLG Hamm verfolgten die Erwerber den auch gegen die Beklagte zu 2 geltend gemachten Anspruch weiter. Die Berufung wurde von dem OLG Hamm jedoch aus den folgenden Gründen zurückgewiesen. Nach den Feststellungen im Prozess hatten die Parteien eine Trennung des Grundstückverkaufes durch die Beklagte zu 2 und der Fertigstellung des Rohbaus durch die Beklagte zu 1 ausdrücklich gewollt, sodass eine einheitliche Haftung für Mängel an dem Gebäude nicht in Betracht komme. Vielmehr habe im vorliegenden Fall jede der Beklagten nur für die von ihr übernommene Verpflichtung zu haften. Dabei sei zu beachten, dass nach den Vereinbarungen in dem Vertrag für Mängel an dem - gesamten - Gebäude nur die Beklagte zu 1 zu haften hatte. Die Verpflichtung und Haftung der Beklagten zu 2 hatte sich nach dem Vertrag dagegen ausschließlich auf das Grundstück selbst bezogen. Der insoweit vereinbarte Haftungsausschluss zu Gunsten der Beklagten zu 2 für Mängel an dem Gebäude sei auch wirksam, da zum Einen der Verkauf und die Fertigstellung des Gebäudes statt in einen Vertrag mit zwei Teilen unschwer auch in zwei eigenständige Verträge hätte aufgeteilt werden können und zum Anderen die Beklagte zu 1 für Mängel am gesamten Gebäude, also auch dem Rohbau, einzustehen hatte, sodass die Erwerber nicht schutzlos seien. Sofern also tatsächlich eine Trennung in Grundstücksverkauf und Errichtung des Gebäudes gewollt war, kann hiermit im Einzelfall eine wirksame Haftungsbeschränkung verbunden sein. Zu beachten ist dabei, dass es für die Frage, ob eine Trennung gewollt war oder ein „klassischer" Bauträgervertrag vorliegt, nicht auf die formale Bezeichnung des Vertrages oder der Parteien ankommt, sondern vielmehr auf die tatsächlichen Umstände des Einzelfalls.


Keine Aufrechnung des Kaufpreisanspruches mit Kosten für Mängel am Gemeinschaftseigentum
OLG Stuttgart, Urteil vom 03.07.2012

Im entschiedenen Fall veräußerte der Bauträger ein Grundstück mit einem darauf neu errichteten Gebäude an eine Wohnungseigentümergemeinschaft und machte hieraus gegen einzelne Wohnungseigentümer die Zahlung restlichen Kaufpreises geltend. Diese erklärten die Aufrechnung des - unstreitig - noch bestehenden Kaufpreisanspruches mit den Kosten für die Beseitigung von Mängeln am Dach des Gebäudes. Hiermit hatten die Wohnungseigentümer in der Vorinstanz vor dem LG Stuttgart Erfolg. Hiergegen richtete sich die Berufung des Bauträgers vor dem OLG Stuttgart. Dieses erklärte die Aufrechnung des Kaufpreisanspruches mit den Kosten für die Beseitigung von Mängeln am Dach des Gebäudes aus den folgenden Gründen für unwirksam. Voraussetzung einer wirksamen Aufrechnung ist u.a. das Bestehen einer Aufrechnungslage. Diese setzt zunächst voraus, dass die aufgerechneten Forderungen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen. Hier hätte also die Kaufpreisforderung des Bauträgers eine Forderung desselben gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern und die Kosten der Mangelbeseitigung eine Forderung der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger darstellen müssen. Während die erste Voraussetzung unzweifelhaft erfüllt war, fehlte es nach der Entscheidung des OLG Stuttgart aber an der zweiten Voraussetzung, da es sich bei den Kosten für die Beseitigung an dem Dach des Gebäudes, welches zum Gemeinschaftseigentum zählt, nicht um eine Forderung der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern vielmehr um eine Forderung aller Wohnungseigentümer gegenüber dem Bauträger handele. Im Ergebnis hatten die einzelnen Wohnungseigentümer mit der Einwendung der Mangelbeseitigungskosten gegen den Kaufpreisanspruch allerdings dennoch Erfolg, weil das OLG die - unwirksame - Aufrechnungserklärung in die wirksame Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes umdeutete. Dieses setzt zwar grundsätzlich ebenfalls ein Gegenseitigkeitsverhältnis voraus, lässt es jedoch ausreichen, dass die Gegenforderung an einen Dritten zu erbringen ist.


Gesamtschuldnerausgleich zwischen Architekt und Bauunternehmer wegen Schadensersatzzahlung an Erwerber
OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 24.04.2012

Der Bauträger beauftragte einen Architekten mit der Planung und Überwachung der Bauausführung. Die von dem Architekten geplante Abdichtung des Kellers war unzureichend. Darüber hinaus wurde die von dem Bauunternehmer, wie von dem Architekten geplant, ausgeführte Abdichtung auch selbst mangelhaft ausgeführt. Durch die ungeeignete und mangelhaft ausgeführte Abdichtung entstand ein Feuchtigkeitsschaden, weshalb die Erwerber den Architekten auf Schadensersatz in Anspruch nahmen. Dieser einigte sich im Prozess mit den Erwerbern auf eine Vergleichszahlung. Im folgenden Prozess nahm der Architekt den Bauunternehmer im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleiches auf Erstattung der hälftigen Vergleichskosten in Anspruch, da der Bauunternehmer keine Bedenken gegen die geplante Ausführungsart angemeldet habe. Das LG Koblenz gab der Klage teilweise statt, indem es dem Architekten einen Anspruch in Höhe von 1/3 der Vergleichskosten zusprach. Hiergegen richtete sich die Berufung des Bauunternehmers, welcher der Auffassung war, dem Architekten gegenüber nicht zu einem Hinweis auf die Ungeeignetheit der von diesem selbst geplanten Ausführungsart verpflichtet gewesen zu sein. Die Berufung hatte nach dem vorliegenden Beschluss des OLG Koblenz jedoch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung führte das OLG aus, dass es im vorliegenden Fall nicht um einen Schadensersatzanspruch des Architekten gegenüber dem Bauunternehmer ging, sondern um einen Ausgleichsanspruch im Innenverhältnis zwischen den Parteien für eine gemeinsame Schadensersatzverpflichtung gegenüber den Erwerbern. Eine solche treffe, neben dem Architekten, aber auch den Bauunternehmer, da dieser jedenfalls den Erwerbern (bzw. dem Bauträger) als Bauherrn gegenüber verpflichtet gewesen wäre, auf die Ungeeignetheit der geplanten Ausführung der Abdichtung hinzuweisen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen hätten die später aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden hierdurch verhindert werden können. Ein Hinweis des Bauunternehmers an die/den Bauherrn ist jedoch unstreitig nicht erfolgt, sodass der Schadensersatzanspruch der Erwerber auch durch den Bauunternehmer mit verursacht wurde. Allein hierauf kommt es nach der Entscheidung des OLG für den geltend gemachten Anspruch auf einen Gesamtschuldnerausgleich an. Der Umstand, dass die Bauplanung und -Überwachung in den Händen eines Architekten liegt, entbindet den Bauunternehmer im Ergebnis also nicht von der Pflicht, auf Planungsfehler bzw. hierdurch bedingte mögliche Ausführungsfehler hinzuweisen. Der Bauunternehmer bleibt insoweit vielmehr selbst verpflichtet.

 

 

 


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