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Haftung privater Verkäufer


Maßgeblicher Zeitpunkt für Kenntnis des Käufers von Mängeln bei „gestrecktem" Kaufvertrag
BGH, Urteil vom 15.06.2012

Dem entschiedenen Fall lag ein „gestreckter" Kaufvertrag über eine Immobilie zu Grunde. Dieser wurde nicht, wie üblich, in gleichzeitiger Anwesenheit des Käufers und Verkäufers bei dem Notar beurkundet. Vielmehr hatten die Käufer am 24.11.2006 ein notariell beurkundetes Angebot zum Kauf einer Immobilie abgegeben. Am 30.11.2006 stellten die Käufer im Rahmen einer Besichtigung einen Feuchtigkeitsschaden an dem Gebäude fest. Am 27.12.2006 nahm die Verkäuferin das ihr von dem Notar am 14.12.2006 weitergeleitete Angebot der Käufer durch eigene Notarurkunde an. Die Käufer nahmen die Verkäuferin anschließend auf Zahlung der Kosten für die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens in Anspruch. Die Klage wurde in den Vorinstanzen mit der Begründung abgewiesen, dass die Käufer den Feuchtigkeitsschaden gekannt hätten und daher die Gewährleistungsrechte der Käufer ausgeschlossen seien (§ 442 I 1 BGB). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Kenntnis sei insoweit der Zugang des Angebotes der Käufer bei der Verkäuferin, weil das Angebot erst mit Zugang bindend geworden sei und bis dahin hätte widerrufen werden können. Zum Zeitpunkt des Zugangs des Angebotes der Käufer bei der Verkäuferin am 14.12.2006 hätten die Verkäufer den bei der Besichtigung am 30.11.2006 festgestellten Feuchtigkeitsschaden bereits gekannt. Dieser Rechtsauffassung folgte der BGH nicht. Nach Auffassung des BGH erfasst der Gewährleistungsausschluss nach § 442 I 1 BGB nur die Mängel, die der Käufer bei Abgabe des Angebotes, im Fall eines notariell beurkundeten Angebotes also zum Zeitpunkt der Beurkundung des Angebotes, kennt. Zur Begründung zog der BGH das Argument heran, dass der Käufer sich nach Abgabe des Angebotes hiervon nicht mehr einseitig lösen könne. Daran ändert nach der Entscheidung des BGH auch die theoretisch bestehende Möglichkeit, das Angebot bis zu dessen Zugang zu widerrufen nichts, weil der Käufer im Fall eines notariell beurkundeten Angebotes in der Regel nicht weiß, wann dieses an den Verkäufer weitergeleitet wird und diesem zugeht. Anders liegt der Fall nach den Ausführungen des BGH dagegen, wenn der Käufer selbst den Zugang des Angebotes verzögert oder Anlass und Möglichkeit hatte, den Zugang des Angebotes zu verhindern. Dies gilt laut BGH etwa dann, wenn der Käufer Kenntnis davon hatte, dass der Notar das Angebot noch nicht weitergeleitet hat, sodass der Käufer diesen hätte anweisen können, die Weiterleitung zu unterlassen. Da im entschiedenen Fall hierzu keine Feststellungen getroffen wurden, verwies der BGH den Rechtsstreit an das OLG Hamm zur neuen Entscheidung zurück.

 

Zur Hinweispflicht des Verkäufers bei bloßer Vermutung eines möglicherweise vorliegenden Mangels
BGH, Urteil vom 16.03.2012

Im entschiedenen Fall erwarben die Käufer eine Immobilie unter Ausschluss der Gewährleistungsrechte. Im Rahmen einer Besichtigung fielen den Käufern Feuchtigkeitsflecken an den Kellerwänden auf, nach deren Ursache sie fragten. Der für die Verkäuferin handelnde Ehemann derselben machte hierzu Angaben. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellte sich heraus, dass die Angaben des Ehemannes der Verkäuferin tatsächlich unzutreffend waren. Schadensursache war vielmehr eine insgesamt fehlerhafte Kellerabdichtung, deren Sanierung erhebliche Kosten verursachen würde. Die Käufer nahmen die Verkäuferin auf Ersatz der Sanierungskosten in Anspruch. Hiermit hatten die Käufer vor dem Kammergericht zunächst Erfolg. Dessen Entscheidung wurde jedoch vom BGH aufgehoben. Streit entscheidend war, ob die Verkäuferin die Käufer über das Vorliegen des Feuchtigkeitsschadens arglistig getäuscht hatte. Denn nur unter dieser Voraussetzung hätte die Verkäuferin sich nicht auf den - grundsätzlich wirksam vereinbarten - Gewährleistungsausschluss berufen können. Hierzu wies der BGH darauf hin, dass eine Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer nur besteht, wenn der Verkäufer entweder einen, für den Käufer nicht erkennbaren, konkreten Mangel kennt oder aus dem Verkäufer bekannten, aber dem Käufer nicht erkennbaren, Umständen typischerweise auf einen Mangel zu schließen ist. Denn nur in diesem Fall ist dem Verkäufer nach Auffassung des BGH eine arglistige Täuschung des Käufers vorwerfbar. Dies ist nach der Entscheidung des BGH dagegen nicht der Fall, wenn dem Verkäufer nur die auch durch den Käufer wahrgenommenen Symptome bekannt sind und der Verkäufer zu deren Ursache lediglich als richtig angenommene Vermutungen äußert, ohne dabei kenntlich zu machen, dass er sich hinsichtlich der Schadensursache nicht sicher ist. Hiervon abzugrenzen ist wiederum der Fall, dass der Verkäufer tatsächlich nicht von einer, wenn auch fahrlässig oder leichtfertig angenommenen, bestimmten Schadensursache ausgegangen ist, sondern ohne jede Grundlage Angaben zur Schadensursache „in`s Blaue hinein" gemacht hat. Ob die Verkäuferin im entschiedenen Fall Kenntnisse hatte, aufgrund derer die Verkäuferin von den Feuchtigkeitsflecken auf einen Feuchtigkeitsschaden und dessen Ursache schließen konnte, war in der Vorinstanz nicht festgestellt worden, sodass der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Kammergericht zurückverwiesen wurde.


Beweislast für (nicht) erfolgte Aufklärung über Mängel
BGH, Urteil vom 30.03.2012

Der Entscheidung lag der Verkauf einer Immobilie unter Ausschluss der Gewährleistungsrechte zu Grunde. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellten die Käufer fest, dass die Abdichtung der Terrasse fehlerhaft war und es dadurch in der Vergangenheit bereits mehrfach zu Feuchtigkeitsschäden in den darunter liegenden Räumen gekommen war. Hiervon hatte die Verkäuferin auch bereits vor Abschluss des Kaufvertrages Kenntnis. Im dem folgenden Schadensersatzprozess, mit dem die Käufer von der Verkäuferin den Ersatz der zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden erforderlichen Sanierungskosten verlangten, war zwischen den Parteien die, aufgrund des Gewährleistungsausschlusses entscheidende Frage, ob die Verkäuferin die Käufer über die Undichtigkeit der Terrasse und die hierdurch bedingten Feuchtigkeitsschäden aufgeklärt oder diese verschwiegen hat, streitig und nicht aufzuklären. Das OLG Jena gab der Klage mit der Begründung statt, dass die Verkäuferin zu beweisen habe, dass eine Aufklärung über die unstreitig vorhandenen Mängel erfolgt ist, was der Verkäuferin nicht gelungen sei. Dem folgte der BGH nicht und hob daher das Urteil des OLG Jena auf. Zur Begründung führte er aus, dass grundsätzlich der Käufer die Beweislast dafür trägt, dass eine Aufklärung durch den Verkäufer unterblieben ist. Da es sich hierbei um eine negative Tatsache handelt, reicht es für den Käufer hinsichtlich der ihn treffenden Darlegungslast jedoch zunächst aus, das Unterbleiben der Aufklärung als solche zu behaupten. Der Verkäufer hat sodann im Rahmen der sekundären Darlegungslast vorzutragen, wann, wo und mit welchem Inhalt die Aufklärung erfolgt sein soll. Dies muss dann der Käufer im Einzelnen widerlegen. Diese Grundsätze zur Verteilung der Darlegungslast ändern jedoch nichts daran, dass die Beweislast für das Unterbleiben der Aufklärung nach wie vor den Käufer trifft. Lässt sich also nicht mehr aufklären, ob eine Aufklärung erfolgt ist oder nicht, geht dies zu Lasten der Käufers, sodass nicht von einer arglistigen Täuschung durch ein Verschweigen des Mangels ausgegangen werden und der Verkäufer sich deshalb mit Erfolg auf den, grundsätzlich wirksam vereinbarten, Gewährleistungsausschluss berufen kann.

 

Arglistige Täuschung bei unrichtiger Angabe der Wohnungsgröße ohne sachliche Grundlage
LG Koblenz, Urteil vom 15.06.2012

Die Kläger erwarben von den Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Gewährleistungsrechte. Die Größe der Wohnung wurde in dem Expose mit 143,15 m2 angegeben. Tatsächlich war die Wohnung jedoch nur 128,50 m2 groß. Die Kläger nahmen die Beklagten deshalb (u.a.) auf eine entsprechende Minderung des Kaufpreises in Anspruch. Die Klage hatte (insoweit) vor dem LG Koblenz Erfolg. Zur Begründung führte das LG aus, dass die Beklagten die Kläger über die tatsächliche Wohnungsgröße arglistig getäuscht hätten, sodass die Beklagten sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen könnten. Das LG war insoweit nach der Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass den Beklagten die tatsächliche Wohnungsgröße bekannt war. Ergänzend führte das Landgericht jedoch aus, dass eine arglistige Täuschung auch dann gegeben wäre, wenn die Beklagten keine positive Kenntnis von der tatsächlichen Wohnungsgröße gehabt hätten. Das LG bezog sich zur Begründung auf die Rechtsprechung des BGH, wonach eine arglistige Täuschung zwar nicht anzunehmen ist, wenn gutgläubig (auch fahrlässig oder sogar leichtfertig) falsche Angaben gemacht werden, dagegen von einer arglistigen Täuschung auszugehen ist, wenn ohne sachlichen Grund Angaben gemacht werden, ohne dass der Erklärende von deren Richtigkeit ausgeht. Dies ist nach Auffassung des LG bei der Angabe der Wohnungsgröße der Fall, wenn für deren Richtigkeit keine ausreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte vorliegen. Dies war hier nach Auffassung des LG der Fall.

 

 


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