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Haftung und Provisionsanspruch des Maklers


Provisionspflicht des Käufers bei eindeutigem Provisionsverlangen im Verkaufsinserat
BGH, Urteil vom 03.05.2012

Im entschiedenen Fall schaltete der Makler eine Anzeige im Internet für ein zu verkaufendes Grundstück, in welcher er unter anderem den Kaufpreis und, unmittelbar darunter, die Formulierung „Provision 7,14 %" angab. Die späteren Käufer des Grundstückes meldeten sich auf die Internetanzeige bei dem Makler. Dieser nannte den Käufern die Adresse des Grundstückes sowie die Kontaktdaten des Verkäufers und führte mit den Käufern eine Besichtigung des Grundstückes durch. Dabei legte der Makler den Käufern auch ein Formular vor, welches mit „Objektnachweis und Maklervertrag" überschrieben war und in dem auf eine von dem Käufer bei Vertragsabschluss zu zahlende Provision in Höhe von 7,14 % hingewiesen wurde. Den Abschluss eines Maklervertrages sowie die Zahlung einer Provision lehnten die Käufer jedoch ab. Die auf Zahlung der Provision gerichtete Klage des Maklers hatte vor dem LG Potsdam zunächst Erfolg, wurde jedoch auf die Berufung der Käufer von dem OLG Brandenburg abgewiesen. Die Revision des Maklers vor dem BGH führte zu einer Wiederherstellung des Urteils des LG Potsdam. Zur Begründung skizzierte der BGH zunächst nochmals sehr übersichtlich die Grundzüge seiner bisherigen Rechtsprechung, nach der ein Maklervertrag stillschweigend zu Stande kommt, wenn der Käufer Maklerdienste in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens des Maklers (auch) ihm gegenüber in Anspruch nimmt. Danach reicht zwar die Kontaktaufnahme zu dem Makler, die Mitteilung der Kontaktdaten des Verkäufers, die Übersendung eines Exposes oder die Durchführung einer Besichtigung durch den Makler allein für den stillschweigenden Abschluss eines Maklervertrages noch nicht aus, da der Käufer zunächst davon ausgehen darf, dass der Makler mit den vorgenannten Leistungen allein für den Verkäufer tätig wird. Anders ist dies jedoch, wenn der Käufer Maklerdienste in Anspruch nimmt, obwohl er bereits Kenntnis davon hat, dass der Makler für den Fall eines Vertragsabschlusses auch von ihm eine Provision verlangt. In dem Fall muss der Käufer, um einen Provisionsanspruch des Maklers ihm gegenüber zu verhindern, vor Inanspruchnahme der Maklerdienste dem Abschluss eines Maklervertrages widersprechen. Nach Auffassung des BGH war im vorliegenden Fall die Formulierung „Provision 7,14 %" direkt unter der Angabe des Kaufpreises in der Internetanzeige, auf welche sich der Käufer bei dem Makler gemeldet hatte, für den Käufer eindeutig dahingehend zu verstehen, dass im Falle eines Vertragsabschlusses (auch) von diesem eine Provision in Höhe von 7,14 % des Kaufpreises zu zahlen war. Insoweit lies der BGH den Einwand des Käufers, die Formulierung könne auch als Hinweis auf eine von dem Verkäufer zu zahlende Provision verstanden werden, nicht gelten, da ein Hinweis in der, an Kaufinteressenten gerichteten, Anzeige auf eine etwaig von dem Verkäufer zu zahlende Provision keinen Sinn mache. Danach war auch die Weigerung des Klägers bei dem Besichtigungstermin, die Provisionsvereinbarung zu unterzeichnen, zu spät und damit unerheblich, weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt mit der Weitergabe der Adresse des Grundstückes und der Mitteilung der Kontaktdaten des Verkäufers bereits Leistungen des Maklers in Kenntnis des in der Internetanzeige mitgeteilten Provisionsverlangens des Maklers in Anspruch genommen hatte. Als Fazit lässt sich festhalten, dass der Käufer, wenn in einem Verkaufsinserat, auf welches sich der Käufer bei dem Makler meldet, unmissverständlich eine Käuferprovision verlangt wird, bereits bei der ersten Kontaktaufnahme zu dem Makler dem Abschluss eines Maklervertrages und der Zahlung einer Käuferprovision widersprechen muss, wenn er den stillschweigenden Abschluss eines Maklervertrages und damit die Entstehung eines Provisionsanspruches verhindern will. Die Zurückweisung des Provisionsanspruches darf zudem auch im weiteren Verlauf nicht wieder aufgegeben werden, was auch durch schlüssiges Verhalten möglich ist (vgl. hierzu die Besprechung der Entscheidung OLG Frankfurt am Main vom 14.05.2012)


Kein Anspruch auf Reparaturkosten gegen den Makler bei arglistiger Täuschung über Mängel
OLG Koblenz, Urteil vom 16.11.2012

Im entschiedenen Fall fragten die späteren Käufer den Makler, ob das Dach der später erworbenen Immobilie asbesthaltig sei. Diese Frage beantwortete der Makler wissentlich falsch. Nachdem die Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages herausfanden, dass das Dach tatsächlich doch asbestverseucht war, nahmen diese den Makler auf Rückzahlung der Provision sowie auf Erstattung der Sanierungskosten in Anspruch. Das LG Koblenz sprach den Klägern sowohl den geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung der Provision als auch einen Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten (unter Vornahme eines Abzuges neu für alt) zu. Auf die Berufung des Maklers änderte das OLG Koblenz die Entscheidung des LG dahingehend ab, dass den Käufern nur ein Anspruch auf Rückzahlung der Provision zugesprochen wurde, nicht aber der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der Reparaturkosten. Zur Begründung führte das OLG aus, dass den Käufern zwar grundsätzlich auch ein Schadensersatzanspruch zustehe, dieser aber im Verhältnis zu dem Makler nur das sog. „negative Interesse" der Käufer schütze. Die Käufer hätten danach nur verlangen können, so gestellt zu werden, wie sie ohne die arglistige Täuschung durch den Makler über die Asbesthaltigkeit des Daches gestanden hätten. Nach Auffassung des OLG hätten die Käufer deshalb nur verlangen können, so gestellt zu werden, als hätten sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dies hätten die Käufer jedoch im vorliegenden Fall nicht getan. Vielmehr hätten diese mit dem begehrten Ersatz der Reparaturkosten verlangt, so gestellt zu werden, als ob der Kaufvertrag ordnungsgemäß erfüllt worden wäre, also das Haus ohne die Asbestbelastung im Dach verkauft worden wäre. Ein solcher, auf das sog. „positive Interesse" gerichteter, Anspruch stehe den Käufern jedoch allenfalls gegenüber dem Verkäufer, aber nicht gegenüber dem Makler zu, sodass auch kein Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten diesem gegenüber bestehe. Hierzu ist anzumerken, dass es grundsätzlich zutrifft, dass dem Makler gegenüber nur das sog. „negative Interesse" geltend gemacht werden konnte. Zu überlegen wäre jedoch, ob die Reparaturkosten gegebenenfalls auch über das „negative Interesse" zu ersetzen gewesen wären, weil die Käufer bei wahrheitsgemäßer Auskunft über die Asbesthaltigkeit des Daches möglicherweise nicht grundsätzlich von dem Abschluss des Kaufvertrages abgesehen, sondern einen - um die Reparaturkosten verminderten - Kaufpreis mit dem Verkäufer vereinbart hätten. Hiermit befasst sich die Entscheidung des OLG nicht, was allerdings auch daran liegen kann, dass im vorliegenden Fall von den Käufern eine entsprechende Einwendung nicht gemacht und somit nicht zur Entscheidung des Gerichtes gestellt worden ist.


Haftung des Maklers gegenüber dem Käufer bei nur mit dem Verkäufer bestehendem Maklervertrag
OLG Naumburg, Urteil vom 15.06.2012

Die Käufer erwarben ein Hausgrundstück. Der Makler hatte das Baujahr des Wohnhauses in seinem Expose, wissentlich falsch, mit 1951/52 angegeben. Ein Maklervertrag wurde nur zwischen dem Makler und dem Verkäufer abgeschlossen. Allerdings verpflichteten sich die Käufer in dem Kaufvertrag dem Verkäufer gegenüber, die von diesem zu entrichtende Provision an den Makler zu bezahlen. Wie sich nach Abschluss des Kaufvertrages herausstellte, war das Gebäude ursprünglich bereits vor 1900 errichtet und jedenfalls seit 1932 als Wohnhaus genutzt worden. In den Jahren 1951/52 war das Gebäude lediglich teilweise erweitert bzw. umgebaut worden. Die Käufer nahmen daraufhin den Makler auf Schadensersatz in Anspruch. Gegen das Urteil des LG Dessau, mit dem die Klage abgewiesen wurde, legten die Käufer Berufung bei dem OLG Naumburg ein. Diese war aus den folgenden Gründen erfolgreich. Zwar bestand zwischen den Käufern und dem Makler kein eigener Maklervertrag. Die Verpflichtung der Käufer aus dem Kaufvertrag zur Zahlung der Verkäuferprovision an den Makler stellte jedoch einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter, nämlich des Maklers, dar. Zwischen den Käufern und dem Makler bestand damit ein vertragsähnliches Rechtsverhältnis, welches den Makler nach der Entscheidung des OLG zur Beachtung einer allgemeinen Sorgfaltspflicht gegenüber den Käufern verpflichtete. Gegen diese Sorgfaltspflicht hatte der Makler mit der Angabe eines falschen Baujahres, wodurch das Haus jünger erschien als es tatsächlich war, verstoßen. Der Makler war den Käufern deshalb zum Ersatz ihres Schadens verpflichtet. Dieser bestand nach dem Urteil des OLG in der Differenz zwischen dem objektiven Verkehrswert, welchen das Haus mit einem Baujahr 1951/52 gehabt hätte, und dem tatsächlichen objektiven Verkehrswert. Von diesem Betrag mussten sich die Käufer nach der Entscheidung des OLG allerdings 1/3 wegen eines Mitverschuldens in Abzug bringen lassen, da den Käufern vor Abschluss des Kaufvertrages Bauunterlagen aus dem Jahr 1951 übergeben worden waren, die den Käufern Anlass geboten hätten, die Angabe des Baujahres 1951/52 näher zu überprüfen, weil hieraus Anhaltspunkte dafür ersichtlich waren, dass das Gebäude ursprünglich bereits vor 1951/52 errichtet worden war. Eine Haftung des Maklers kann sich im Ergebnis also auch dann ergeben, wenn dieser mit dem Käufer keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hat, mit diesem aber dennoch mittelbar über einen Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag verbunden ist.

 

Keine Pflicht des Verkäufers zum Abschluss des Kaufvertrages bei Nachweis eines Kaufinteressenten durch Makler
OLG Koblenz, Beschluss vom 23.05.2012

Der Verkäufer beauftragte den Makler mit der Vermittlung einer Immobilie. Der Makler fand nach Durchführung mehrerer Besichtigungen schließlich auch eine Interessentin, die zum Kauf der Immobilie bereit war. Der Verkäufer wollte nun allerdings nicht mehr - jedenfalls nicht an die Interessentin - verkaufen, sodass ein Kaufvertrag über die Immobilie nicht zu Stande kam. Der Makler verlangte daraufhin die ihm entgangene Provision als Schadensersatz von dem Verkäufer. Die Klage wurde von dem LG Koblenz abgewiesen. Die Berufung vor dem OLG Koblenz hatte ebenfalls keinen Erfolg. Das OLG verwies zur Begründung darauf, dass der Verkäufer auch bei Einschaltung eines Maklers in seiner Entscheidung über den Abschluss eines Kaufvertrages frei bleibt. Es besteht keine Pflicht des Verkäufers, bei der Entscheidung über den Verkauf auf das Provisionsinteresse des Maklers Rücksicht zu nehmen. Danach fehlte es vorliegend an einer Pflichtverletzung des Verkäufers und damit an einem Schadensersatzanspruch des Maklers.


Provisionsanspruch des Maklers nach Aufgabe der Ablehnung eines Provisionsverlangens durch schlüssiges Verhalten
OLG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 14.05.2012

Die spätere Mieterin nahm aufgrund einer Vermittlungsanzeige der Maklerin Kontakt zu dieser auf. Die Maklerin übersendete der Interessentin ihr Expose, in dem auf eine bei Abschluss des Mietvertrages von dem Mieter zu zahlende Provision hingewiesen wurde. Daraufhin vereinbarte die Interessentin einen Besichtigungstermin mit der Maklerin, lehnte aber gleichzeitig die Zahlung einer Provision ab. Die Maklerin übersendete der Interessentin anschließend eine Besichtigungsbestätigung, in der sie nochmals auf ihr Provisionsverlangen für den Fall des Abschlusses eines Mietvertrages hinwies. Die Interessentin nahm daraufhin mehrere Besichtigungstermine mit der Maklerin wahr und führte mit dieser die Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrages, der letztendlich auch zu Stande kam. Da die Mieterin sich jedoch unter Bezugnahme auf ihren anfänglichen Hinweis, zu einer Provisionszahlung nicht bereit zu sein, anschließend weigerte, eine solche an die Maklerin zu bezahlen, machte diese die Provision klageweise geltend. Hiermit hatte die Maklerin vor dem LG Frankfurt am Main Erfolg. Zu der hiergegen eingelegten Berufung der Beklagten vor dem OLG Frankfurt am Main wurde die Beklagte darauf hingewiesen, dass die Berufung aus Sicht des OLG keine Aussicht auf Erfolg hat und zurückzuweisen ist. Zur Begründung führte das OLG aus, dass die nach der Übersendung des Exposes erfolgte Erklärung der Mieterin, keine Provision zahlen zu wollen, nicht ausreichend gewesen sei. Aus dem Umstand, dass die Beklagte nach der sich hieran anschließenden Übersendung der Besichtigungsbestätigung, in der erneut auf das Provisionsverlangen hingewiesen worden war, mehrere Besichtigungstermine mit der Maklerin wahrgenommen und mit dieser die Verhandlungen über den Abschluss des Mietvertrages geführt hatte, ohne dem erneuten Provisionsverlangen weiter zu widersprechen, habe geschlossen werden müssen, dass die Mieterin von ihrer zuvor ablehnenden Haltung Abstand genommen hatte. Damit war, durch die (weitere) Inanspruchnahme und die Erbringung der (weiteren) Maklerdienste ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zu Stande gekommen, sodass die Mieterin, nachdem auch der Mietvertrag abgeschlossen worden war, zur Zahlung einer Provision verpflichtet war. Der Interessent muss also eine „klare Linie" beibehalten, indem er bei einem erneuten Provisionsverlangen dieses entweder auch erneut zurückweist oder auf die Inanspruchnahme weiterer Maklerdienste verzichtet. Anderenfalls kommt ein Maklervertrag und - bei Abschluss des Hauptvertrages - ein Provisionsanspruch auch bei anfänglicher Zurückweisung desselben zu Stande.


Provisionsanspruch bei fehlender Zahlung des Kaufpreises
OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 04.03.2011

Der Verkäufer beauftragte den Makler mit dem Verkauf eines Freizeitparks. Der Makler vermittelte dem Verkäufer einen Kaufinteressenten, mit dem der Verkäufer auch einen Kaufvertrag abschloss. Der Kaufpreis wurde von dem Käufer allerdings nicht bezahlt. Der Verkäufer zahlte daraufhin nur einen Teil der vereinbarten Provision an den Makler. Dieser machte deshalb die restliche Provision auf dem Klageweg geltend. Hiermit hatte der Makler vor dem LG Koblenz Erfolg. Die hiergegen gerichtete Berufung des Verkäufers vor dem OLG Koblenz hat dieses für nicht aussichtsreich gehalten und hierauf mit dem vorliegenden Beschluss hingewiesen. Zur Begründung verwies das OLG darauf, dass nach der gesetzlichen Regelung der Provisionsanspruch aus einem Maklervertrag, der hier unstreitig abgeschlossen worden war, nur von dem Zustandekommen, nicht aber auch von der Durchführung des Kaufvertrages abhängig ist. Der Maklervertrag enthielt nach den zu Grunde liegenden Feststellungen ebenfalls keine entsprechende, von der gesetzlichen Regelung abweichende, Vereinbarung. Danach kam es im vorliegenden Fall auf den Umstand, dass der zu Stande gekommene Kaufvertrag tatsächlich nicht vollzogen wurde, nicht an, sodass der Provisionsanspruch in voller Höhe fortbestand.


Provisionsanspruch bei Abschluss des Kaufvertrages mit Ehegatten des Kaufinteressenten
OLG Frankfurt am Main, Hinweisbeschluss vom 11.07.2012

Im entschiedenen Fall kam es zwischen der Kaufinteressentin und dem Makler zu dem Abschluss eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten. Die Kaufinteressentin hatte insoweit die von dem Makler erbrachten Leistungen in Kenntnis der von dem Makler verlangten Käuferprovision in Anspruch genommen, ohne dieser zu widersprechen. Die Kaufinteressentin stellte sodann die mit dem Verkäufer aufgenommenen Verhandlungen ein. Der Kaufvertrag wurde dennoch, allerdings von dem Ehemann der Kaufinteressentin abgeschlossen. Diese weigerte sich unter Hinweis darauf, dass der Kaufvertrag nicht mit ihr zu Stande gekommen sei, die Provision an den Makler zu zahlen. Die hierauf gerichtete Klage des Maklers hatte vor dem LG Frankfurt am Main Erfolg. Die hiergegen gerichtete Berufung des Käufers vor dem OLG Frankfurt am Main hat dieses für nicht aussichtsreich gehalten und hierauf mit dem vorliegenden Beschluss hingewiesen. Zur Begründung verwies das OLG auf die vorliegende persönliche Kongruenz. Der Provisionsanspruch entfällt demnach nicht, wenn der Abschluss des Kaufvertrages lediglich formal durch einen Dritten erfolgt, dies aber tatsächlich nur der Umgehung des Provisionsanspruches dient.

 

 


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